Le contenu du règlement de copropriété

La description des parties privatives et des parties communes

Ce qui fait la particularité d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, c’est sa division en parties dites privatives et en parties dites communes.  

Les parties privatives sont définies par la loi de 1965 (article 2) comme étant « réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé » qui en a la « propriété exclusive ». Plus concrètement, il s’agit du lot acheté par un copropriétaire : appartement, cave, garage, emplacement de parking, grenier, cellier, etc. La composition de chaque lot est décrite précisément par le règlement de copropriété.

Les parties communes sont définies par l’article 3 de la loi de 1965 comme « les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ». Cela vise le hall d’entrée, l’escalier, l’ascenseur, les fondations, la toiture, les canalisations principales d’eau ou de chauffage, les espaces verts, le portail, le local vide-ordures, etc. Ici encore, c’est au règlement de copropriété de donner une liste précise de ce qui relève de cette catégorie et de distinguer, en cas de besoin :

• celles qui sont communes à tous les copropriétaires (parties communes dites générales)
• celles qui sont communes à certains copropriétaires seulement (parties communes dites spéciales)
• celles dont l’usage est attribué à un seul copropriétaire comme les toitures-terrasses, les jardins ou les cours (parties communes dites avec jouissance exclusive)

La destination de l'immeuble

Le règlement de copropriété doit impérativement délimiter l’affectation ou l’usage que chacun peut donner à son lot. Ces affectations sont au nombre de trois : habitation, exercice d’une profession libérale et exercice d’une activité commerciale. L’ensemble de ces affectations détermine la destination de l’immeuble : celui-ci est-il destiné exclusivement à l’habitation ? Peut-on y installer un cabinet médical ou un commerce de bouche par exemple ?  
 
De manière générale, la destination est définie dès la mise en copropriété de l’immeuble en fonction de divers critères : sa situation géographique (milieu rural ou urbain, quartier commerçant ou non, etc), ses caractères physiques (immeuble en pierre ou en béton, immeuble classé, etc), le nombre de lots, le niveau social de ses habitants…  
 
Elle ne peut être modifiée que moyennant un vote à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires. A titre d’exemple, un médecin ne pourrait pas s’installer dans un immeuble à usage exclusif d’habitation sauf si un vote à l’unanimité de l’assemblée générale l’y autorisait.  

Mais dès lors que l’affectation que l’on entend donner à son lot est autorisée par le règlement de copropriété car conforme à la destination de l’immeuble, aucune autorisation ne doit être demandée au préalable à l’assemblée. En effet, dans un immeuble à usage mixte, c’est-à-dire à usage d’habitation et de profession libérale, un dentiste peut parfaitement installer son cabinet dans un lot qui était jusque-là occupé bourgeoisement.

Toutefois, le règlement de copropriété peut limiter l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale dans des lots bien précis (en général au rez-de-chaussée). Cette prescription doit alors être respectée. Il peut aussi soit interdire des activités professionnelles ou commerciales bien définies (exemple : interdiction d’installer une discothèque ou un restaurant), soit, sans viser une activité en particulier, interdire « toutes celles qui pourraient engendrer des bruits ou des odeurs susceptibles de gêner les autres copropriétaires ou de nuire à la bonne tenue et la tranquillité de l’immeuble » (exemple : un sex-shop).

La jouissance des parties privatives et des parties communes

Afin de préserver la bonne entente au sein de l’immeuble, le règlement de copropriété doit préciser quels sont les droits et les obligations de chacun, aussi bien en ce qui concerne leurs parties privatives que les parties communes. Ces droits et ces obligations sont identiques pour chaque occupant, qu’il soit propriétaire ou locataire.  
 
La loi restant muette dans ce domaine, c’est au règlement de copropriété de définir ce qui est ou non autorisé et dans quelle limite, en tenant compte notamment de la destination de l’immeuble et du droit de propriété. Ce qui peut être autorisé : vendre, louer ou diviser son lot, poser des fleurs sur le bord des fenêtres, poser des stores, poser une plaque professionnelle à l’entrée de l’immeuble en respectant certaines dimensions, etc. Ce qui peut être interdit : étendre du linge aux fenêtres, modifier la couleur ou le matériau des fenêtres ou volets, encombrer les parties communes avec des effets personnels (vélo, poussette, etc), faire des travaux bruyants en dehors de certaines heures…

L'administration des parties communes

Les règles d’administration des parties communes d’une copropriété constituent, dans la grande majorité des cas, la partie la plus volumineuse du règlement de copropriété. C’est surtout dans ce domaine que le rédacteur de ce document dispose de moins de liberté car le fonctionnement d’un syndicat de copropriétaires est encadré par la loi de 1965 et son décret de 1967. Il est impossible d’y déroger.  
 
Sont ainsi strictement définis : 

• le nombre de mandats pouvant être détenus par un copropriétaire ou une personne extérieure à la copropriété
• les personnes pouvant prétendre au poste de syndic bénévole, de conseiller syndical, de président de l’assemblée générale
• les règles de majorité et les décisions relevant de chacune d’entre elles
• le contenu du procès-verbal
• les modalités d’envoi des convocations ou des procès-verbaux
• les obligations et les droits du syndic et du conseil syndical
• etc...

La détermination des charges et leur répartition

L’article 10 de la loi de 1965 distingue deux types de dépenses :

• les charges communes, qui sont relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes
• les charges particulières, qui sont entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun 

Le règlement de copropriété doit décrire de façon précise ce qui relève de l’une ou l’autre de ces deux catégories.  
 
Font partie notamment des charges communes : les honoraires du syndic professionnel, les frais de convocation des assemblées et d’envoi des procès-verbaux, l’assurance de l’immeuble, les impôts, l’entretien des espaces verts, le salaire du gardien, les frais de réparation des canalisations communes, les travaux de ravalement, la réfection de la voirie, etc.

A l’inverse, sont des charges particulières toutes les dépenses liées au fonctionnement de l’ascenseur, y compris les travaux de mise en conformité, l’entretien ou le remplacement de la chaudière, l’entretien ou le remplacement de la VMC…  
 
Le règlement de copropriété doit également distinguer, selon la configuration des lieux :

• les charges communes générales, qui incombent à tous les copropriétaires sans exception
• les charges communes spéciales, qui peuvent incomber à certains copropriétaires seulement 

Par ailleurs, le règlement de copropriété indique aussi dans quelle proportion chaque copropriétaire doit contribuer au paiement des charges. Pour les charges dites communes, la répartition s’effectue en tantièmes (généraux ou par bâtiment selon le cas), tandis que pour les charges dites particulières, elle s’effectue selon le critère de l’utilité. Par « utilité » il faut entendre la possibilité objective de pouvoir utiliser un élément d’équipement commun ou un service collectif et non comme son usage effectif. Par exemple, un copropriétaire dont le lot est situé au 3e étage doit participer aux dépenses afférentes à l’ascenseur même s’il ne l’utilise pas, préférant prendre l’escalier pour des raisons personnelles. L’utilité peut aussi être nulle pour un lot. Un garage au fond de la cour ne doit pas payer les dépenses de mise en conformité de l’ascenseur.  

On le voit donc : la grande différence entre les charges communes et les charges particulières est que, dans la première hypothèse, ce n’est pas l’utilité de la dépense pour un lot considéré qui est prise en compte, mais le seul fait d’être propriétaire d’un lot (ainsi et par principe, tous les copropriétaires contribuent à la dépense), alors que dans la seconde hypothèse, la totalité des copropriétaires n’est pas automatiquement concernée par la dépense qui doit présenter une utilité pour chacun.  
 
Tous les règlements de copropriété établis à compter de la loi SRU doivent indiquer selon quels critères les quotes-parts attachées à chaque lot (les tantièmes) ont été calculées (superficie, nature du lot, étage, orientation, etc). Cela vaut également pour le calcul du critère de l’utilité (les charges ascenseur, par exemple, peuvent être calculées sur la base d’un coefficient pondéré par étage).

Pour en savoir plus sur le contenu du règlement de copropriété, retrouvez l'article complet sur le site de l'ANCC : www.ancc.fr