1 – Quand l’ANGC a-t-elle été créée ? Quelles en sont les principales missions ?
" L’ANGC est née d'un groupe Facebook privé existant depuis 2008 et comprenant à ce jour plus de mille membres aux quatre coins de la France. Tous les jours des publications sont postées et commentées, sur des cas pratiques, des problèmes d'application de la loi, ou de simples anecdotes que nous voyons dans notre quotidien de Gestionnaire. Les discussions entre nous vont toujours bon train et montrent toute la passion des Gestionnaires pour leur métier.
L'ANGC, association régie par la loi 1901, a été officiellement créée en février 2017 et devient alors la toute première organisation regroupant les Gestionnaires de Copropriété. Le mot "Gestionnaire" est ici entendu au sens générique du terme. Notre association se veut représentative et réunit tous les métiers de la Copropriété : Directeur, Comptable, Assistant(e), Inspecteur technique, Gestionnaire contentieux, Gestionnaire sinistres, Formateur, Porteur de carte.
Notre association est également ouverte aux personnes ayant quitté la profession suite à une reconversion, un départ en retraite ou une période d'inactivité, mais qui restent attachées à ce métier. L’ANGC est représentée partout en France et réunit les collaborateurs travaillant aussi bien dans des cabinets indépendants que dans des grands groupes. Notre projet a été prisé tout de suite parce qu'il était bien fondé. En quelques jours nous avons atteint une centaine de membres. A terme, l'ANGC vise l'adhésion de plusieurs milliers de collaborateurs. L’objet de l’ANGC est de promouvoir le métier de Gestionnaire de Copropriété.
Nous avons aussi pour vocation d’être un contributeur aux réflexions et débats menant aux réformes législatives ou réglementaires. A ce titre, nous avons formulé plusieurs propositions d’amendement dans le cadre du projet de loi ELAN.
Pour atteindre tous ses objectifs, notre association mène de nombreuses activités :
- Organisation d’évènements divers (colloques, soirées de rencontres professionnelles, participation à des événements sportifs, etc.). Nous organisons des soirées à Paris ainsi qu’en région grâce à nos membres délégués à Nantes, Rennes, Lille, Montpellier, Lyon, tous Gestionnaires de copropriété.
- Information et documentation sur l’actualité juridique pour nos membres adhérents.
- Relations de travail avec tous les acteurs de la sphère copropriété : les syndicats d'Administrateurs de biens (l’UNIS en particulier avec qui nous travaillons sur la question de la qualité de vie au travail), les associations de copropriétaires, les pouvoirs publics, les médias (Radio Immo en premier lieu où nous avons une chronique mensuelle), les écoles d’enseignement formant les futurs collaborateurs et bien sûr les dirigeants de cabinet de syndic."
2 – Comment définiriez-vous le métier de syndic (compétences, missions, …) ?
" Le Gestionnaire est avant tout un juriste, il est aussi un technicien et un comptable par expérience. Il mène des procédures judiciaires, il pilote des travaux de rénovation en tant que représentant du Maître d’ouvrage, il présente et explique les comptes du syndicat des copropriétaires en assemblée générale. Le Gestionnaire requiert aussi de très bonnes qualités relationnelles, les copropriétaires en appelant souvent à son arbitrage dans leurs querelles de voisinage. Il apaise les tensions et cherche constamment des solutions pour éviter les crises ou en sortir.
Enfin le Gestionnaire est un bon manager. Il est le pivot du trinôme qu’il forme avec son assistant et son comptable (dans une configuration classique). Il peut devenir par la suite Directeur de Copropriété et diriger plusieurs pôles de gestion, il peut aussi devenir responsable de région dans les grands groupes. "
Combien de temps faut-il pour devenir un gestionnaire autonome ?
Un Gestionnaire junior peut passer Gestionnaire confirmé assez rapidement en fonction de ses compétences mais aussi en fonction de sa force de caractère. Il me semble sage et prudent de ne pas laisser un Gestionnaire tout seul en assemblée générale la première année, l’exercice étant particulièrement difficile à appréhender. Une autonomie complète nécessite au moins trois ans d’expérience. Il est fréquent que les assistants expérimentés deviennent Gestionnaires."
3 – Comment le métier a-t-il évolué depuis les 10 dernières années ? En amont du métier : professionnalisation, filières professionnelles et sur le terrain, ex : internet => des copropriétaires mieux informées, plus exigeants ? arrivée du numérique dans une relation qui est à la fois commerciale et humaine, etc, …
" Le métier en soi n’a pas changé puisque les missions légales du syndic sont toujours les mêmes :
- tenir la comptabilité du syndicat
- gérer la maintenance des équipements collectifs
- assurer l’entretien et la conservation des parties communes
- représenter le syndicat dans tous ses actes juridiques
En revanche, pour les plus anciens, l’outil de travail a fortement évolué avec les mails. Le Gestionnaire ne fait plus taper son courrier par son assistant, il répond directement à tous ses mails depuis son téléphone portable quel que soit l’endroit où il se trouve (à l’immeuble, dans les transports ou au café entre deux rendez-vous). La réactivité est donc beaucoup plus grande et nous pouvons travailler de n’importe où. En contrepartie les copropriétaires se montrent plus impatients.
L’assistant de copropriété lui-même est tourné davantage vers des tâches de gestion et moins de secrétariat. Par exemple il n’a plus à faire la mise sous pli et l’envoi des convocations d’assemblée générale qui sont maintenant externalisés dans la plupart des cabinets. D’ailleurs entre nous, on dit parfois « binôme » plutôt qu’assistant.
Les photos prises du téléphone portable permettent aussi une meilleure communication grâce à une information plus claire (une image parle plus que de longues explications). Par exemple le copropriétaire nous envoie la photo d’une pièce de serrurerie cassée sur la porte d’entrée, nous la transmettons immédiatement au serrurier qui va comprendre tout de suite la demande d’intervention et donc mieux la préparer. Les échanges constants de mails entre le syndic et les membres du conseil syndical tout au long de l’année permettent aussi de réduire le nombre de réunions de conseil syndical. D’ailleurs dans certains immeubles, il n’y a même plus de réunion physique du conseil syndical. Ces réunions ayant lieu habituellement le soir, tout comme les assemblées générales, les Gestionnaires ne sont pas mécontents de voir quelques soirées se libérer et pouvoir ainsi rentrer chez eux, dans leur famille. L’équilibre entre vie professionnelle et vie privée est une question à laquelle l’ANGC attache la plus grande importance.
Le revers de la médaille de toute cette technologie, c’est un flux exponentiel d’informationset de mails de plus en plus difficile à absorber. Nous croulons sous les mails, alors que beaucoup d’entre eux pourraient être évités. Les copropriétaires en envoient certains trop facilement ou trop vite, par exemple pour connaître la situation de leur compte de charges alors qu’ils peuvent la trouver en deux clics sur l’extranet mis à leur disposition par le syndic. Les mails sont aussi de nature à encourager certains comportements excessifs, avec beaucoup trop de personnes en copie inutilement, là où une conversation téléphonique à deux aurait été plus apaisée et plus constructive.
Ainsi nous avons le sentiment de devenir parfois une sorte d’animateur et modérateur d’un forum de discussions ouvert dans chacun de nos immeubles. Ce n’est pas totalement inutile certes, mais cela occupe un temps considérable. Or nous ne pouvons pas être au four et au moulin, sur le terrain et dans le même temps pendus à nos mails. Il faut donc nécessairement renforcer les équipes de gestion, ou bien confier nettement moins d’immeubles au Gestionnaire. Dans les deux cas cela implique de revaloriser sérieusement les honoraires du syndic, ce que les copropriétaires ont du mal a accepté quand une certaine presse leur rabâche à longueur de temps que le syndic leur coûte trop cher, ce qui est totalement faux.
On parle aussi de plus en plus des applications collaboratives qui se développent avec l’arrivée de nouvelles start-up immobilières. Elles tentent de s’imposer en vecteur de communication entre les copropriétaires (et même les locataires) et le Gestionnaire. Ces applications sont encore au stade du lancement et de l’expérimentation dans quelques cabinets précurseurs, et au stade de la simple observation pour tous les autres qui attendent de voir si ça marche. Le coût de ces applications pour les syndics peut sembler encore un peu élevé par rapport au nombre de leurs clients susceptibles de les utiliser pleinement.
D’autres évolutions sont à venir avec la modélisation numérique des immeubles neufs et existants (BIM) et peut-être un jour des web AG si la législation le permet. Le tout numérique est donc un outil très efficace, mais la discussion téléphonique et l’entrevue physique restent et devront toujours rester des incontournables dans notre métier de proximité et de pédagogie. Bien sûr, les copropriétaires comme tout le monde s’informent sur internet et peuvent remettre en cause ce que le Gestionnaire leur explique. Certains cherchent sur leur téléphone portable même pendant l’AG. C’est excessif mais heureusement ce n’est quand même pas une généralité. Et si le Gestionnaire est sûr de ses propres connaissances et sait les imposer, il coupera court au débat, quoiqu’il se serait bien passé d’un énième bras de fer inutile.
Enfin nous constatons qu’avec la disparition progressive des gardiens dans les petits immeubles, les copropriétaires se tournent naturellement vers leur syndic pour toutes leurs petites demandes privées. Ainsi le syndic s’occupe de leur étiquette de boite aux lettres, de leur badge vigik, de leur bip de parking, de leur fuite privative, etc.
Le syndic historiquement « mandataire » du syndicat des copropriétaires devient aussi, et de fait, le syndic « prestataire » des copropriétaires. Il faudrait donc faire évoluer le contrat de syndic pour que toutes ces petites tâches « privatives » soient rémunérées à leur juste valeur. Pour ce faire il est indispensable que le contrat de syndic type règlementé par décret soit remis en question. Tout cela va dans le sens d’une libération des énergies et d’une diversification des activités du syndic, nécessaires au renouvellement de son modèle économique : gestion locative, transaction, courtage en assurance, assistance à maîtrise d’ouvrage, et dans le futur une forme de conciergerie."
4 – Est-ce que la loi ELAN va impacter la profession et comment ?
" La loi ELAN ne contient que deux articles sur la copropriété. Le premier est assez technique et porte sur les copropriétés dégradées. Le second article habilite le gouvernement à réformer par voie d’ordonnance le code de la copropriété en vue de le simplifier et le rendre plus accessible, et réformer la gouvernance dans les Copropriétés, qui serait différenciée selon leur taille, dans le but de fluidifier le processus décisionnel et faciliter ainsi l’engagement de travaux nécessaires à la conservation d’un patrimoine vieillissant. Pour le moment nous en savons donc très peu sur le contenu concret des réformes en copropriété. Nous pouvons simplement dire que si le processus décisionnel est effectivement fluidifié, ce serait une bonne chose pour les Gestionnaires qui pourront alors avancer normalement sur leurs dossiers et ne plus travailler inutilement. Il n’est pas rare en effet dans le système actuel que des projets sur lesquels nous avons fourni un gros travail de préparation (un appel d’offres par exemple) soient ralentis voir bloqués par l’indécision de l’assemblée générale et les reports incessants d’année en année. La plupart des devis qu’on nous demande de faire établir par les entreprises pour des travaux, et que nous obtenons difficilement après de multiples relances, restent sans suite lorsqu’ils sont présentés à l’assemblée générale.
La loi ELAN prévoit donc plus de pouvoir dévolu au conseil syndical, organe plus restreint et impliqué, et donc a priori plus efficace. Mais nous voulons que le syndic se voit lui aussi attribué plus de pouvoir dans sa gestion courante. En sa qualité propre de mandataire professionnel du syndicat, le syndic est légitime à disposer d’une véritable autonomie pour engager des menues travaux ou des études."
5 – Quels conseils donneriez-vous à une personne souhaitant s’engager dans la profession de syndic ?
" Comme nous le faisons dans nos présentations auprès des jeunes étudiants en BTS Professions immobilières, nous parlons de la richesse de notre métier, de la variété de nos missions et de l’ampleur de nos compétences. C’est un métier vivant où nous pouvons travailler autant à notre bureau que sur le terrain, pour les visites d’immeuble, les expertises sinistres, et les réunions de chantier sur les échafaudages ou les toits. Nos interlocuteurs sont nombreux : entreprise de bâtiment, architecte, ingénieur, avocat, notaire, huissier, expert d’assurance, les services des mairies ou des préfectures, etc. Les rapports humains avec les copropriétaires sont aussi très enrichissants, la vie en copropriété étant par nature pleine de passions, que ce soit entre les copropriétaires ou entre les copropriétaires et leur syndic. C’est un métier où l’on ne s’ennuie jamais."
