Quels sont les points à vérifier avant d’acheter en copropriété ?
Les points à vérifier avant d’acheter en copropriété sont nombreux. Il faut distinguer les points réglementaires que le vendeur doit vous communiquer des points plus informels que vous devrez analyser en détails. Pour vous accompagner dans cette démarche, voici les vérifications fondamentales à effectuer avant d’acheter.
L’environnement de la copropriété : LE point capital à vérifier avant d’acheter en copropriété
Avant de vous engager dans l’analyse des documents règlementaires que le vendeur doit vous fournir, il est plus efficace de procéder à la vérification de l’environnement de la copropriété :
- Quels sont les moyens de transports (bus, tramway, train, métro, etc.) accessibles autour de la copropriété ?
- Quels sont les commerces à proximité de la résidence ?
- Où se situent les établissements scolaires ?
- Quelle est l’allure du quartier environnant ?
Les réponses à ces questions doivent correspondre à votre projet d’achat. Si vous souhaitez vous passer d’un véhicule et que la copropriété est mal desservie, alors elle ne correspond pas à vos attentes. Suivante.
Les points à vérifier avant d’acheter en copropriété : la check-list préliminaire
La fiche synthétique de la copropriété vous fournira les informations importantes concernant la copropriété. Au début de vos recherches vous pouvez réunir facilement les données suivantes pour bien choisir la copropriété où se trouve le logement que vous convoitez :
L’année ou la période de construction du bâtiment
L’ancienneté du bâtiment vous renseigne sur les possibilités et le type de travaux à venir. Par exemple, pour un immeuble construit dans les années 60, vous savez que l’isolation thermique et phonique est problématique. Les travaux d’isolation sont très coûteux malgré les aides[L2] .
Mode de chauffage et production d’eau chaude sanitaire (ECS)
Dans une copropriété, vous pouvez rencontrer deux situations :
- Le chauffage est individuel, alimenté à l’aide de convecteur électrique et/ou par le biais de radiateurs dépendants d’une chaudière individuelle ;
- Le chauffage est collectif et repose soit sur un système de production au niveau de la copropriété, soit sur un système de chaufferie urbaine et d’un réseau de chaleur à l’échelle communale, par exemple.
Dans le premier cas, vous disposez d’une plus grande liberté dans le choix d’un système ou d’émetteurs plus efficients. Dans le cas d’un système collectif, le choix est restreint, voire impossible s’il s’agit d’un réseau de chaleur urbain.
La production d’ECS suit la même logique. Le poste chauffage et eau chaude dans une copropriété constitue souvent un poste important. Il faut donc être vigilant sur ces charges qui peuvent être incompressibles selon le mode de production de chaleur.
Classement énergétique du lot
Encore une fois, il s’agit de déterminer quel sera le poids des charges concernant le chauffage. Du point de vue des investisseurs, l’orientation politique semble aller vers l’impossibilité de louer un appartement de la classe énergétique F ou G à moyen terme sans engager des travaux d’isolation coûteux.
H3 L’état de la copropriété
L’entretien d’une copropriété est révélateur de l’ambiance et des finances consacrées à la préservation du patrimoine de chaque copropriétaire. Si l’aspect extérieur de la façade laisse à désirer, les espaces verts ressemblent à une jungle, les parties communes sont d’une propreté douteuse, les cages d’escaliers servent de WC, etc. Si tel est le cas, un conseil : fuyez !
Sans être luxueuse, une copropriété doit être propre et bien entretenue. Tout ce qui sort de ce cadre converge vers une copropriété qui manque de moyens, qui est endettée ou qui est ingérable.
Le nombre de copropriétaires de logements
Le but est de déterminer la taille de la copropriété car plus elle est importante plus elle est complexe à gérer. Et plus les copropriétaires sont nombreux, plus les problèmes de voisinage et de vie en communauté sont latents.
Le montant des charges annuelles
Selon l’ancienneté des copropriétés et des services (gardien, tennis, piscine, etc.) dont elles disposent, les charges s’apparentent à un gouffre financier. C’est un point capital à prendre en compte, en particulier pour les acheteurs s’orientant vers un achat immobilier dans l’ancien. La différence de prix par rapport à de l’immobilier récent ou neuf peut donner l’illusion qu’il s’agit d’une bonne affaire mais les coûts de fonctionnement très élevés annulent en quelques années la différence de départ.
Les travaux en préparation
Lorsque vous achetez en copropriété, vous pouvez avoir à supporter le coût des travaux votés lors de l’assemblée générale avant votre acquisition. Il est donc important de savoir ce qui a été voté lors des AG précédentes. La règle est la suivante : le payeur est celui qui est copropriétaire lors des appels de fonds. Sauf accord contraire entre les deux parties, bien entendu.
La taxe foncière
Le calcul de la taxe foncière est assis sur la Valeur Locative Cadastrale datant, pour une majorité de logements, des années 70. Selon les communes, la taxe peut s’avérer conséquente. Il faut donc vérifier cette charge incompressible dès la genèse de votre projet d’achat immobilier. En effet, il sera parfois plus judicieux de vous orienter vers une commune proche afin de bénéficier d’une fiscalité plus souple.
Conseils
Lors de vos recherches initiales, les points à vérifier avant d’acheter en copropriété peuvent se limiter à ces seuls points. Ce n’est que lorsque vous entamerez une sélection d’appartement plus réduite que vous pourrez passer à l’étape suivante.
Informations et documents que le vendeur doit transmettre à un acheteur en copropriété
Le vendeur d’un lot de copropriété doit fournir à l’acheteur un ensemble de documents et d’informations concernant la copropriété ainsi que le logement, au plus tard lors de la signature de la promesse de vente. En son absence, il devra les fournir lors du projet d’acte authentique.
Voici les différents documents d’information sur la copropriété :
- Fiche synthétique de copropriété ;
- Règlement de copropriété ;
- PV des 3 dernières assemblées générales ;
- Carnet d’entretien de l’immeuble ;
- Diagnostic Technique Global (DTG) ;
- Notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires et sur le fonctionnement des instances du syndicat de copropriété.
Informations financières sur la copropriété et le vendeur :
- Montant des charges courantes du budget prévisionnel payées par le vendeur ;
- Montant des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur pour les 2 exercices comptables précédant la vente ;
- Sommes susceptibles d’être dues par l’acheteur au syndicat de copropriétaires ;
- État global des impayés de charges au sein du syndicat de copropriétaires et de la dette vis-à-vis de fournisseurs ;
- S’il existe, montant de la part du fond de travaux rattaché au lot vendu et montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur concernant le lot vendu.
Dossier de diagnostics techniques du lot vendu
- Diagnostic amiante ;
- Diagnostic électricité ;
- Diagnostic état des risques et pollutions ;
- Diagnostic état des nuisances sonores aériennes ;
- Diagnostic gaz ;
- Diagnostic mérule ;
- Diagnostic métrage loi Carrez ;
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- Diagnostic plomb ;
- Diagnostic termites.
L’acheteur peut renoncer à la vente si ces documents ne lui sont pas transmis.
Enfin, l’état daté permet de faire le bilan des charges de copropriété liées au lot. Il est demandé par le vendeur ou le notaire chargé de la rédaction de l’acte de vente. Le syndic en charge de la copropriété doit en fournir un daté de moins d’un mois à la date de la signature de l’acte. L’état daté comprend 3 volets :
- Sommes restant dues par le vendeur au syndicat de copropriétaires ;
- Sommes dont le syndicat de copropriétaires pourrait être débiteur vis-à-vis du vendeur ;
- Sommes qui devraient incomber à l’acheteur du lot.
La charge de l’état daté revient au vendeur. Son montant est plafonné par la loi et ne peut excéder 380 €.
Conclusion
Les points à vérifier avant d’acheter en copropriété sont nombreux de par la nature même de ces logements collectifs. C’est pourquoi il est important de bien peaufiner votre projet et vos objectifs concernant votre achat. Ensuite, il est primordial de savoir s’entourer de professionnels fiables et compétents : agent et/ou chasseur immobilier, notaire. Ils pourront traiter tous les documents transmis par le vendeur.
En suivant les conseils de la check-list préliminaire vous serez en mesure d’écarter les copropriétés qui ne correspondent pas à vos attentes et sécuriser votre projet d’acquisition.