La prévention des litiges en copropriété
Conflits de voisinage entre copropriétaires, mauvaise compréhension avec le syndic, litige avec un prestataire, non-paiement des charges d’un copropriétaire… Les problèmes ne manquent pas dans la vie d’une copropriété.
Vous pouvez bien sûr suivre nos conseils pour savoir comment résoudre les conflits de voisinage en copropriété si l’origine de la discorde concerne des copropriétaires.
Plus généralement, les litiges naissent fréquemment d’une mauvaise gestion relationnelle, notamment :
- Des troubles de voisinage dus à une fête un peu bruyante qui n’a pas été annoncée ;
- Un syndic qui n’utilise pas les derniers outils digitaux et se laisse déborder par la gestion des tracas quotidiens dans une copropriété (fuite, trous, interventions des prestataires non suivies, etc.) ;
- Un prestataire de mauvaise foi qui n’est pas recadré illico par le syndic en raison de son comportement ;
- Des charges non payés car le syndic est trop coulant et ne réagit pas tout de suite face aux impayés.
Quelle que soit la situation, une communication en amont évite non-dits, incompréhensions et interprétations erronées. Des rappels du règlement de copropriété ainsi qu’une sensibilisation aux bonnes ententes de voisinage doivent être privilégiés tout au long de l’année par le syndic. Courriers, e-mails, affichage dans les bâtiments, aparté lors de l’AG, etc. Tout doit être fait pour désamorcer les conflits avant que la situation ne devienne incontrôlable.
Les litiges impliquant le syndic
L’insatisfaction des copropriétaires vis-à-vis des syndics tient, pour l’essentiel, d’une impression de laxisme.
Une meilleure information à destination de tous les copropriétaires concernant le suivi de la gestion quotidienne est une des clés pour améliorer la communication et l’image du syndic auprès des copropriétaires. Pour cela, la digitalisation est essentielle car elle autorise une grande réactivité. Par exemple :
- Répertorier les problèmes en cours sur la copropriété et leur état d’avancement. Cela évite à 10 copropriétaires de contacter le syndic pour le même problème ;
- Afficher l’agenda des interventions de prestataires ;
- Prévenir des nuisances à venir de la part de copropriétaires ou résultant de travaux votés en AG.
Mieux traiter ces petits dossiers du quotidien permet au syndic de consacrer plus de temps à des tâches plus complexes comme, par exemple, les assemblées générales et les contestations de ces dernières.
Avoir plus de temps, c’est aussi mieux veiller à la bonne application du règlement de copropriété à chaque fois qu’un conflit est naissant.
Médiation en copropriété : la voie amiable
Si la politique de prévention est absente et/ou a échoué, tout n’est pas perdu pour autant. Il reste encore de la place pour le dialogue et la médiation en copropriété fait partie intégrante de la solution.
Face à l’engorgement de la justice, le législateur tend à rendre obligatoires les modes alternatifs de règlement des litiges avant toute saisie des tribunaux. La médiation est ainsi vivement conseillée.
Lorsque la médiation s’inscrit dans une démarche volontaire et hors du cadre d’une procédure judiciaire, elle est dite conventionnelle. Elle est judiciaire lorsqu’elle est mise en œuvre dans le cadre d’un procès à la demande d’un juge.
La médiation civile présente 3 avantages :
Gain de temps et gain d'argent
La durée initiale de la médiation ne peut excéder 3 mois. Elle est renouvelable une fois, pour 3 mois également. Ce chiffre est à rapprocher des 12 à 18 mois de délais, au minimum, d’une procédure judiciaire.
Même si le recours à un médiateur civil est payant, le coût est souvent moindre qu’une procédure s’étalant sur plusieurs années… pour un résultat incertain.
Une solution gagnant-gagnant
Le médiateur est un acteur neutre, indépendant et impartial dont le rôle consiste à aider les parties à trouver elles-mêmes une solution en vue d’éviter un procès. Il joue un rôle de facilitateur entre les parties. S’il aide à faire progresser les négociations, ce n’est ni un juge, ni un arbitre.
Il est possible de trouver un médiateur auprès de votre commune de résidence ou auprès d’une association.
Ce n'est pas un acte judiciaire
La médiation conventionnelle ne revêtant aucun caractère obligatoire, une partie peut très bien refuser de s’y rendre. Si elle présente un caractère judiciaire, trouver un accord n’est pas une obligation.
Bien entendu, la médiation n’a pas le caractère traumatisant d’une procédure judiciaire. Les échanges avec le médiateur sont confidentiels et ne peuvent être révélés à un tiers que si les deux parties donnent expressément leur accord.
Conclusion
La médiation en copropriété est-elle la meilleure solution de gestion des conflits ? Non. La solution idéale consiste à déployer des moyens de communication adéquats entre copropriétaires, syndic et conseil syndical afin de prévenir tout litige.
Néanmoins, en cas de litiges avérés, privilégier la médiation offre à chaque partie la possibilité de trouver un terrain d’entente rapide et sans heurts.