Prérequis d’une rénovation énergétique réussie : travailler le dossier en amont
Ce type de travaux est complexe tant sur le plan technique que financier. Ce dernier point étant la raison majeure des refus en assemblée générale, il faut être sûr que tous les copropriétaires adhèrent au projet.
Pédagogie et communication sont donc deux ingrédients indispensables pour garantir un vote favorable en AG. Il faut donc :
- Une réelle demande de la part des copropriétaires ainsi qu’une forte implication de quelques uns pour donner au projet de rénovation l’élan qu’il mérite ;
- Un conseil syndical très actif pour assurer la liaison entre les copropriétaires et le syndic. La création d’une commission énergie travaillant de concert avec certains copropriétaires est une piste à envisager ;
- Un syndic expert de ce type de chantier. En tout état de cause, la relation avec le syndic doit être constructive. Si la copropriété est en conflit avec le syndic, inutile d’ajouter de la complexité et compromettre les chances de succès.
Ce type de travaux demande du temps. En moyenne, entre la genèse du projet et sa réalisation, compter 4 à 5 années est un délai raisonnable. Inutile de préciser que le triptyque copropriétaires / conseil syndical / syndic doit fonctionner en harmonie parfaite.
Le syndic doit être capable de vous indiquer le bon organisme d’accompagnement pour bénéficier de conseils extérieurs et de retours d’expériences. Entre la plateforme de la rénovation énergétique Faire, l’ADEME, l’ANAH, CoachCopro, l’ANIL, etc., il est parfois compliqué de savoir à qui s’adresser. La plateforme Faire s’adresse aussi bien aux particuliers qu’aux copropriétés et pourra vous orienter dans vos démarches. Selon votre implantation géographique, Coach Copro constitue aussi une option intéressante.
Analyser l’existant
En fonction de votre cas d’espèce, vous devrez effectuer un diagnostic de performance énergétique ou un audit énergétique. Objectif : analyser le bâtiment et relever les points d’amélioration possibles tout en réalisant un chiffrage sommaire de la rénovation.
Le principe consiste à étudier toutes les pistes permettant de réduire la consommation d’énergie pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire (ECS) et l’électricité. Les points de réflexion portent sur :
- L’isolation de la toiture ;
- L’isolation thermique par l’extérieur (ITE) ;
- L’isolation des planchers bas du rez-de-chaussée et des caves ;
- La création ou l’amélioration d’un système de ventilation ;
- L’amélioration ou le changement du système de chauffage et de création d’ECS ;
- L’installation de systèmes de production d’énergies renouvelables ;
- L’amélioration des systèmes électriques et l’optimisation des consommations.
Pour aller plus loin, un audit global ou un diagnostic technique global (DTG) sont également envisageables. Ils intègrent des données supplémentaires et permettent d’obtenir une vue plus générale sur le projet et les travaux globaux concernant le bâtiment.
Choisir la solution technique la plus adaptée
Afin de vous accompagner dans cette démarche et vous conseiller sur les points techniques, la copropriété choisira un bureau d’étude thermique (BET) qui agira en tant que maître d’œuvre. Le BET vous aidera dans la définition du cahier des charges et dans le choix des entreprises chargées de réaliser les travaux.
D’un point de vue stratégique, raisonner d’un point de vue global évite d’éclater les tâches. Cette approche offre 2 avantages certains :
1. Engendrer le maximum d’efficacité et d’économies d’énergie ;
2. Bénéficier d’aides, subventions et financements. Si les travaux sont morcelés, vous risquez de ne pas pouvoir y prétendre.
Depuis le 1er janvier 2017, les travaux de ravalement sont soumis à des travaux d’amélioration des performances énergétiques. Des exceptions existent, d’où l’importance des diagnostics préalables. Ces derniers peuvent porter sur des contraintes techniques, juridiques, économiques ou architecturales.
Dans le même esprit, pour les copropriétés dotées d’un chauffage collectif, l’individualisation des frais de chauffage est une obligation légale. Là encore, des dérogations sont possibles si l’installation n’apporte pas de gains réels.
Bien préparer le plan de financement
Faire une rénovation énergétique dans une copropriété exige de soigner la partie financement. C’est un projet coûteux. S’il manque de clarté et de perspectives, il ne passera pas le cap de l’AG.
Il est facile de se perdre dans les aides et les subventions. Voici un aperçu des dispositifs existants :
- Les aides et subventions mobilisables par la copropriété ;
- Les aides et subventions individuelles tenant compte des ressources du demandeur ;
- Les financements concernant autant la copropriété que les copropriétaires ;
- Les réductions d’impôts à titre individuel.
On peut ainsi trouver :
- MaPrimeRénov ;
- Le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique (CITE) ;
- Programme Habiter mieux de l’ANAH, dont l’éco-prêt ;
- Les subventions des collectivités locales ;
- La prime CEE, appelée aussi Prime Energie ;
- La TVA à taux réduit ;
- L’éco PTZ ;
- L’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties ;
- etc.
Le volet financier est d’autant plus important que chaque copropriétaire souhaitera savoir :
- Combien lui coûteront les travaux ;
- Le seuil de rentabilité des travaux, généralement exprimé en années.
Si ces travaux permettent de réduire les factures de chauffage, ils apportent également un meilleur confort au quotidien. Exit les sensations de froid l’hiver ou les murs moisis ! Cerise sur le gâteau, les travaux de rénovation énergétique apportent une valeur ajoutée certaine au logement. Traduction : en cas de revente, vous en tirerez un prix plus avantageux.
Conclusion
Préparation, accompagnement, audit et financement sont les clés pour réaliser une excellente rénovation énergétique dans votre copropriété. Au-delà des impératifs légaux sur les obligations de travaux et les votes en assemblée générale, les aspects les plus importants sont la pédagogie et l’adhésion des copropriétaires.
Si le projet est mal ficelé, sa présentation en AG fera chou blanc. Le coût exorbitant sera le seul critère retenu. Pour cette raison, peaufiner la synthèse de toutes les données recueillies au cours du projet est un mal nécessaire. Vous présenterez :
- Le coût global du projet ;
- Les aides et subventions envisageables pour la copropriété ;
- Les organismes à contacter pour chaque copropriétaire. N’hésitez pas à mâcher le travail des copropriétaires en fournissant toutes les informations permettant de remplir ces dossiers ;
- Les gains espérés et le retour sur investissement ;
- Les apports en termes de qualité de vie ;
- La valorisation de l’immeuble et de la copropriété ainsi que l’impact probable sur la valeur des logements.
Abordé ainsi, le projet a toutes les chances de recueillir l’adhésion des copropriétaires.